Her yabancı alıcı bu soruya gelir. Bir Miami alımındaki tek en önemli stratejik karardır ve doğru cevap büyük ölçüde zaman çerçevenize, likiditenize ve hedeflerinize bağlıdır — hangisinin daha heyecan verici göründüğüne değil.
"Ön-inşaat" gerçekte ne demektir
Ön-inşaat, henüz inşa edilmemiş bir binadan bir birim almak demektir — genellikle sözleşmeden teslimata 18-36 ay. Bugün sözleşme imzalarsınız, bugünün fiyatını sabitlersiniz ve inşaat ilerledikçe taksitlerle depozito ödersiniz.
Yaygın depozito programları:
- 10/10/10/70
- 20/10/70
- 30/30/40
Depozitolar Florida yasasına göre escrow'da tutulur.
"İkinci el" ne demektir
İkinci el ikinci piyasadır — zaten inşa edilmiş binalardaki birimler, mevcut sahipleri tarafından satılan. Teklif yapar, pazarlık eder, kontrolleri tamamlar ve 30-60 günde (nakit) veya 60-90 günde (finansman) kapatırsınız.
Ön-inşaat değer artışının matematiği
Ön-inşaatın yapısal avantajı, inşaat dönemindeki değer artışıdır. Bugünün fiyatını sabitlersiniz; 24-30 ay sonra teslimde, benzer birimler genellikle değer kazanmıştır.
Miami'nin son döngülerinde, iyi konumlanmış lüks ön-inşaat tipik olarak sözleşme ile teslim arasında %15-30 değer kazanmıştır.
Gerçek bir örnek. Cipriani Residences Miami 2024 başında 2 yatak odalı birimleri yaklaşık 1.7M USD'den başlattı. 2025 sonuna kadar — bina teslim edilmeden çok önce — aynı plan atama piyasasında 2.0M-2.1M USD'de işlem görüyordu.
İkinci el kira gelirinin matematiği
İkinci el anında kira geliri üretir. Yabancı bir alıcı için anında oturma ihtiyacı olmadığında, gelir akışı anlamlı olabilir.
Brickell'de 1M USD'lik ikinci el 2 yatak odalı bir daire uzun vadeli ~5.500-6.500 USD/ay veya kısa vadeli 7.500-10.000 USD/ay kiralanır. Yıllık brüt kira aralığı 66K-120K USD. HOA, vergi, sigorta ve yönetim ücretleri net, tipik net nakit akışı satın alma fiyatının yıllık %3,5-5,5'i ölçeğindedir.
Yan yana: 1M USD vaka çalışması
5 yıllık tutma, yabancı alıcı:
| Ön-inşaat | İkinci el | |
|---|---|---|
| Yıl 0 | 100K USD depozito | 1M USD nakit |
| Yıl 2 | Bakiye kapanış → 1.2M USD değer | kira akıyor |
| 5 yıl getiri | 300-600K USD | 350-470K USD |
Ön-inşaat sermaye verimliliğinde kazanır. İkinci el kesinlikte kazanır.
Risk profili
Ön-inşaat riskleri
- Geliştirici temerrüdü (escrow ile azaltılır)
- Teslim gecikmesi
- Spesifikasyon değişiklikleri
- Piyasa kayması
- Likidite kilidi
İkinci el riskleri
- Mevcut binadaki gizli kusurlar
- HOA rezerv sorunları
- Sınırlı envanter
- Nakit alıcı rekabeti
Vergiler ve FIRPTA
Her ikisi de yabancı sahipler için aynı ABD vergi çerçevesine tabidir.
Yabancı uyruklu ipotek rehberimizde finansman tarafında daha fazlası vardır.
Karar çerçevesi
Ön-inşaatı seçin eğer:
- Mülkün teslim edilmesi veya gelir akışı için 24+ ay süreniz var
- Sermayeyi taksitlerle ayarlayabilir ve likidite koruyabilirsiniz
- Maksimum değer artışı potansiyeli istiyorsanız
- E-2 vize yapılandırması için satın alıyorsanız
- Yükselen piyasada bugünün fiyatını sabitlemek istiyorsanız
İkinci eli seçin eğer:
- Önümüzdeki 6-12 ay içinde kira geliri akmasına ihtiyacınız var
- Anında oturma istiyorsanız
- Bilinen, kontrol edilebilir birimleri tercih ediyorsanız
- Tek seferlik likiditeniz var ve şimdi tam dağıtım istiyorsanız
- Önümüzdeki bir yıl içinde kişisel kullanım için satın alıyorsanız
Genellikle ne öneriyoruz
50 yaşın altında, sabırlı sermayesi olan ve 5-10 yıllık ufku olan Türk yabancı alıcılar için: ön-inşaat yaklaşık %70 oranında kazanır.
Boş yuvalı aileler veya gelire ihtiyaç duyan yatırımcılar için: ikinci el yaklaşık %60 oranında kazanır.
E-2 vizesi yapılandıran yatırımcılar için: her zaman birden fazla ön-inşaat birim, kademelendirilmiş kapanışlarla. E-2 vize yatırım rehberimizi okuyun.
Belirli durumunuz üzerinde yürüyün
Ön-inşaat hattımıza göz atın veya WhatsApp üzerinden mesaj gönderin.
Sırada ne var? Konuşalım.
Türkçe veya İngilizce — durumunuzu birlikte değerlendirelim. WhatsApp en hızlı yoldur.