Miami Emlak Sıkça Sorulan Sorular

Miami Emlak (Xuma Miami olarak da bilinir), Miramar, Florida merkezli bir Türk-Amerikan gayrimenkul, taşınma ve yatırım danışmanlığı firmasıdır. Selçuk bey ve Yeliz hanım Ertekin tarafından kurulan Miami Emlak'ın 16+ yıllık ABD gayrimenkul deneyimi vardır; 150+ Türk yatırımcı aileye ve 70+ ABD vizesine yardımcı olmuştur.

Tüm Güney Florida'ya hizmet veriyoruz:

• Miami-Dade: Brickell, Sunny Isles Beach, Miami Beach, Aventura, Coral Gables, Bal Harbour, Surfside, Downtown Miami, Pinecrest, Key Biscayne, Bay Harbor Islands, Wynwood, Edgewater.
• Broward: Fort Lauderdale, Hollywood, Hallandale Beach, Pompano Beach, Davie, Weston, Sunrise, Plantation, Pembroke Pines, Miramar.
• Palm Beach County: Boca Raton, Delray Beach, West Palm Beach, Palm Beach, Palm Beach Gardens, Jupiter, Wellington, Lake Worth, Loxahatchee.

Türk emlakçı Boca Raton, Türk emlakçı West Palm Beach, Türkçe konuşan emlakçı Palm Beach arıyorsanız — evet, bu biziz. Bu koridorun tamamında her hafta çalışıyoruz.

Yeliz hanım (Yeliz Ertekin), Miami Emlak'ın kurucu ortağı ve baş emlakçısıdır. Türk aileleri taşınma sürecinin her adımında birebir yönlendirir: en üst düzey özel okullarda K-12 yerleştirme (American Heritage, Pine Crest, NSU University, Gulliver Prep, Carrollton, Westminster Christian, Saint Andrew's), belge çevirisi, banka ve kamu hizmetleri kurulumu ve Güney Florida'daki Türk topluluğuna entegrasyon.

Direkt hat: 786-686-1111. Instagram: @xumaMiami.

Selçuk bey (Selcuk Ertekin), Miami Emlak'ın kurucu ortağı ve baş brokerıdır. ABD gayrimenkulünde 16+ yıllık deneyimi ile ekibin müzakere, mortgage yapılandırması ve Florida residency stratejisi liderliğini yürütür. Lennar sertifikalı ortaklarımızla yabancı uyruklu mortgage'ları koordine eder, Türk ailelerin eyalet içi üniversite öğrenim ücreti avantajını yakalaması için residency sırasını yapılandırır (lisans diploması başına çocuk başına $80.000+ tasarruf).

Direkt hat: 786-686-0000. E-posta: se@xuma.us.

Ekibimiz Türkçe ve İngilizce'de akıcıdır; AI asistanımız Türkçe, İngilizce, Rusça (Русский), Arapça (العربية) ve Azerice (Azərbaycanca) destekler. Türk müşterilerimizin çoğu tüm işlemi — ilk konuşmadan kapanış imzasına kadar — Türkçe yürütmeyi tercih eder, ve biz buna tam olarak uyum sağlıyoruz.

Evet. Türk yatırımcılar dahil yabancı alıcılar; ABD vizesi, ABD'de ikamet veya ABD kredi geçmişi olmadan ABD mortgage'ı alabilir.

Anlaşmalı, Lennar sertifikalı mortgage brokerlerimiz yabancı uyruklu kredilerinde uzmandır:

• ITIN'li alıcılar (Bireysel Vergi Mükellef Numarası)
• Türkiye-kaynaklı gelir doğrulaması
• ABD kredi geçmişi olmayan başvurular
• İkamet etmeyen başvurular

Standart peşinat %30-40'tır; ancak ön inşaat rezervasyonları bugün sadece %10 peşinatla yapılabilir, kalan bakiye kapanışta ödenir. Yabancı uyruklu faiz oranları şu anda Lennar buy-down programıyla %4.5 APR'dan başlıyor (piyasanın yaklaşık 2 puan altında). Türkçe belge çevirisi, IRS / W-8BEN evrak işleri ve tüm yabancı alıcı mortgage süreci uçtan uca tarafımızdan yönetilir.

Lennar'ın buy-down programı, geliştiricinin ödediği bir mortgage faiz indirimidir. Lennar, mortgage faizinizi sübvanse etmek için kreditörünüze ödeme yapar; bu da faiz oranınızı mevcut piyasanın yaklaşık 2 tam puan altına düşürür.

Solterra by Lennar'daki Türk ve diğer yabancı uyruklu yatırımcılar için kredili faiz oranları şu anda buy-down sonrası %4.5 APR'dan başlıyor. 30 yıllık bir mortgage'ın ömrü boyunca $700K bir evde, bu standart piyasa oranlarına kıyasla on binlerce dolar tasarruf edebilir.

Çoğu ABD ev alımında alıcı, satın alma fiyatının %5-6'sını kapanış masrafları olarak öder — origination ücretleri, tapu sigortası, kayıt, transfer vergileri. Lennar şu anda Solterra by Lennar Sunrise alıcıları için TÜM bu kapanış masraflarını karşılıyor.

Tipik bir $700.000 evde, bu $30.000 – $45.000 tasarruf demektir. Bu teşvik nadir ve zamanla sınırlı — Lennar genellikle bir topluluk teslim etmeye başladığında teşvikleri azaltır.

Ön inşaat evler için (ör. Solterra Ekim 2026 teslim), mortgage başvuruları ve işlemleri kapanış tarihinden yaklaşık 45 gün önce başlar. Tüm zaman çizelgesini teslim tarihine göre koordine ederiz, böylece son dakika koşuşturması olmaz. Nakit alıcılar daha da basittir — havale yapın ve teslim hazır olduktan sonra çoğu zaman üç haftadan kısa sürede kapanışı tamamlayın.

Ön inşaat, şu anda inşa edilen ve henüz teslim edilmeyen bir toplulukta bir evi rezerve etmenizdir. Bugün %10 rezervasyon depozitosu ödersiniz; bu tek depozito:

• (a) Belirli evinizi sabitler (belirli arsa, plan, cephe)
• (b) Bugünün fiyatını kilitler — topluluk sonraki çıkışlarda fiyatları yükseltse bile

Kalan bakiye kapanışta ödenir, ev tamamlandığında ve teslime hazır olduğunda. Ön inşaat, bir Lennar veya Minto master plan topluluğuna girmek için en güçlü yoldur.

Örnek: Solterra by Lennar şu anda Sunrise'da inşa ediliyor; ilk evler Ekim 2026'da teslim. Bugün rezerve edenler fiyatlarını sabitler ve ev önümüzdeki ~6 ay içinde kendisi inşa olur.

İptal politikaları geliştiriciye ve projeye göre değişir; ancak çoğu ön inşaat rezervasyonu, depozitonun iade edilebilir olduğu tanımlanmış bir inceleme süresi içerir. Bu sürenin ardından depozito iade edilemez hale gelir. Selçuk bey, imzalamadan önce her rezervasyon sözleşmesini sizinle ayrıntılı olarak inceler — bu adımı asla aceleye getirmeyin.

Tarihsel olarak büyüyen pazarlarda evet. Davie, Plantation, Weston ve Homestead'deki Lennar toplulukları tutarlı şekilde yıllık %5-7 değer artışı sağlamıştır. Palm Beach County master planları 2020'den bu yana %50+ değer artışı göstermiştir. Bugünün ön inşaat fiyatını kilitlemek ve ev kendisi inşa olurken beklemek, ABD gayrimenkulündeki en güçlü servet biriktirme stratejilerinden biridir — özellikle henüz ABD sakini olmayan Türk aileler için.

E-2 Anlaşma Yatırımcı Vizesi, ABD ile anlaşmalı ülkelerin (Türkiye dahil) vatandaşlarının, faaliyette olan bir Amerikan işletmesine önemli bir yatırım yaparak ABD'de yaşayıp çalışmalarına olanak tanır. Yatırımcı ile eşi/çocukları, işletmenin operasyonu süresince yenilenebilir vize şartları ile ABD'de yaşayabilir.

70+ Türk aileye ABD vizesi almalarına yardımcı olduk ve bu yolculukların çoğu, bir gayrimenkul satın alımı artı destekleyici bir işletme — genellikle bir Turo araç kiralama operasyonu, bir limuzin servisi veya benzer bir operasyonel işletme — ile başladı.

Anlaşmalı göçmenlik avukatlarımız Miami Emlak müşterilerine ücretsiz ilk danışmanlık sunar; Selçuk bey iş kurma tarafını birebir koordine eder. Gayrimenkul ana iş; işletme vizenin köprüsüdür.

USCIS sabit bir minimum yayımlamıyor; ancak pratikte "önemli", hizmet işletmeleri için tipik olarak $100.000+ anlamına gelir; Türk yatırımcılar için $150.000-$250.000 yaygın bir konfor aralığıdır. Yatırım, gerçek, faaliyette olan bir işletmeye yapılmalıdır (yalnızca pasif gayrimenkul değil). İşletmeyi ve yatırımı, başvurunuza en güçlü duruşu kazandıracak şekilde yapılandırabiliriz.

American Heritage School, Amerika'nın en iyi K-12 özel okullarından biri olarak kabul edilir; her yıl tutarlı şekilde Ivy League kabulleri (Harvard, Princeton, Yale, Columbia, Stanford, MIT, Duke, Penn, Cornell, Brown, Dartmouth) sağlar.

AP-yoğun zorlu müfredatı pre-medical, pre-law, pre-engineering ve pre-IB izlerini içerir. Plantation (Broward) ve Delray Beach (Palm Beach County) kampüslerine sahiptir, bu da Davie, Weston, Boca Raton, Lotus Edge ve Estates by Turnberry'deki öne çıkan projelerimize yakın yaşayan aileler için erişilebilir kılar.

Yeliz hanım Türk ailelere kampüs ziyaretleri, ISEE giriş sınavı, mülakatlar, referans stratejisi ve burs zaman çizelgesi konusunda birebir rehberlik eder.

Weston, Amerika'nın en zengin, en güvenli ve en iyi yönetilen şehirlerinden biri olarak sürekli sıralanır. Cypress Bay High School — Weston'ın amiral kamu lisesi — Florida'nın en yüksek performanslı kamu liselerinden biridir ve her yıl Harvard, Yale, Princeton, Cornell, Penn ve University of Miami honors programına mezun gönderir — özel okul ücreti olmadan.

Davie'de Estates by Turnberry'yi (Weston ile doğrudan sınır komşusudur) düşünen Türk aileler için, bu, $40K+/yıl özel okul maliyeti olmadan Ivy League'e öğrenci yetiştiren kamu eğitimine erişim demektir.

Cleveland Clinic Florida (Weston kampüsü), en üst sırada yer alan ABD hastanelerinden biridir. Türk aileler için uzun vadeli düşünüldüğünde:

• Dünya standartlarında tıbbi bakım — Davie veya Weston'da yaşıyorsanız evden dakikalar uzakta.
• Tıp residency hedefi — University of Miami veya Florida International University'de tıp fakültesini tamamlayan bir çocuk, Cleveland Clinic Florida'da residency için başvurabilir. Bu sonuç gerçekten yaşam tanımlayıcıdır ve bu koridorda yaşamakla yapısal olarak mümkün hale gelir.

• University of Miami (UM) — top-40 tıp fakültesi, #1 oftalmoloji (Bascom Palmer), aktif Koç Üniversitesi ortaklığı.
• Florida International University (FIU) — büyük Türk ve Azerbaycanlı öğrenci topluluğu, top mühendislik ve CS, R1 araştırma.
• University of Florida (UF) — top-5 ABD kamu üniversitesi, top tıp/diş/işletme. Florida sakinliği öğrenim ücreti yıllık ~$6.400.
• Florida State University (FSU) — top hukuk fakültesi.
• Florida Atlantic University (FAU) — Boca Raton.
• Palm Beach Atlantic University (PBAU) — West Palm Beach.
• Ivy League hazırlık — 9. veya hatta 8. sınıftan itibaren danışmanlığa başlıyoruz. AP/IB stratejisi, SAT/ACT temposu, yaz programları (HSSP, RSI, COSMOS), yarışmalar, referanslar, college essay yazımı.

Florida sakinleri en üst sıradaki kamu üniversitelerinde (UF, FSU, FIU, FAU) yaklaşık $6.000 – $7.000/yıl öğrenim ücreti öder — eyalet dışı öğrenciler için bu rakam yaklaşık $30.000/yıl.

Florida residency'sini doğru hukuki sırada kurmak — gayrimenkul alımı, ana ikamet beyanı, oy kaydı, ehliyet, araç kaydı, vergi ikamet belgesi — bir Türk aileye 4 yıllık lisans diploması boyunca çocuk başına $80.000+ tasarruf ettirir. Florida ayrıca eyalet gelir vergisi de almıyor.

Selçuk bey ev alımıyla birlikte tüm residency sırasını uçtan uca yapılandırır.

Westlake, ödüllü geliştirici Minto Communities tarafından inşa edilen Florida'nın yepyeni master plan şehridir. Palm Beach County'de West Palm Beach ve Boca Raton'a dakikalar uzakta; I-95 ve Florida Turnpike'a doğrudan erişim.

Dört ev koleksiyonu:

• Courtyard Collection (townhouse): $300'lerin ortasından, 3-4 yatak odası
• Cypress Collection (müstakil ev): $400'lerden, 1-2 katlı
• Indigo Collection (müstakil ev): $500'lerden, 3-6 yatak odası
• Atlantic Collection (malikane evler): $700'lerden $970K'ya, 11 plan, sadece The Woodlands kapalı lüks bölgede

11 tasarımcı model. Lagoon havuz ve kule kaydıraklı Westlake Adventure Park (BMX pump park, bocce, snack shack). 9.000 sq ft satış merkezi, gelecek Town Center, gelecek 4.200 sq ft Fieldhouse.

Kritik finansal avantajlar: CDD vergisi YOK (yılda $2K-$4K tasarruf). Öğretmen/polis/itfaiyeci/asker/sağlık çalışanı/devlet memuru için %3 Welcome Heroes™ indirimi.

Tüm Westlake by Minto proje sayfasını okuyun →

Solterra by Lennar, Sunrise, Florida'da şu an inşa edilen master plan topluluğudur; ilk evler Ekim 2026'da teslim — sadece ~6 ay uzakta. Townhouse ve çok aileli evler $569.990 – $833.990.

Gizli hazine diyoruz çünkü mevcut teşvik istiflenmesi gerçekten nadir:

• Bugün %10 peşinat bugünün fiyatını kilitler
• Lennar buy-down ile %4.5 APR yabancı yatırımcılar için (~2 puan piyasanın altında)
• Lennar TÜM kapanış masraflarını karşılıyor ($30K-$45K tasarruf)

Sawgrass Mills outlet'e 5 dk, FLL havalimanına 15 dk, Miami'ye 35 dk. İki clubhouse, resort havuzlar, fitness merkezi. Yatırımcı kirası $3.800-$5.500/ay seviyesini destekliyor.

Tüm Solterra by Lennar proje sayfasını okuyun →

Estates by Turnberry, Davie'de tam resort olanakları ve özel bir clubhouse sunan TEK kapalı master plan topluluğudur. 1-2 dönümlük arsalarda büyük malikane evleri. Efsanevi Turnberry Associates (50+ yıllık geçmiş) tarafından inşa edilmiş. Altı seçkin model $1.58M – $2.6M aralığında.

Ünlü komşular (Lionel Messi, David Beckham, Miami yoğunluğu yerine Davie/Southwest Ranches'i tercih ettiler). Weston ile doğrudan sınır komşusu (Cypress Bay High, golf bölgesi, sakin zenginlik). Cleveland Clinic Florida ve American Heritage School dakikalar uzakta.

Hedef değer artışı: 5-10 yıl içinde %150-200.

Tüm Estates by Turnberry proje sayfasını okuyun →

• Lotus Edge (Boca Raton): $3M-$15M sofistike kıyı ön inşaat. A+ okullar, American Heritage'a yakın. Proje sayfası →
• Faena Residences (Miami Beach): $5M-$50M vizyoner Alan Faena imzalı sanatsal okyanus manzaralı yaşam. Uluslararası ve Türk ultra-lüks alıcılardan büyük ilgi gören yakında açılacak kule. Proje sayfası →
• St. Regis Residences (Sunny Isles Beach): $4M-$25M efsanevi Butler Hizmeti ile beş yıldızlı markalı yaşam. Sunny Isles Beach Güney Florida okyanus kıyısındaki en büyük Rus, Azerbaycanlı ve Türk topluluklarından birine ev sahipliği yapar. Proje sayfası →
• Altamira by Lennar (Homestead): $400K-$700K master plan müstakil ev, Lennar'ın "Everything's Included" paketi ile. Güney Florida'nın en uygun maliyetli yeni inşaat giriş noktalarından biri. Proje sayfası →

Sunny Isles Beach, Güney Florida okyanus kıyısındaki en büyük Rus, Azerbaycanlı ve Türk topluluklarından birine ev sahipliği yapar. Kültürel altyapı (restoranlar, okullar, ibadet yerleri, profesyonel hizmetler) bu bölgelerden ilk ABD alıcıları için daha kolay bir iniş sağlar. Bölge ultra-lüks markalı rezidanslarla (St. Regis, Bentley, Acqualina) sabitlenmiştir.

Boca Raton, Türk ailelerin sürekli tercih ettiği sakin, zengin, aile-prestiji yaşam tarzı sunar. Mizner Park yeme-içme, Town Center Mall, güzel plajlar, A+ okullar ve dakikalar uzakta American Heritage Delray Beach. Florida Atlantic University Boca'da, eyalet içi üniversite öğrenim ücreti için. Boca, Palm Beach County'de büyük bir Türk topluluğu merkezidir — ve evet, biz Boca Raton'da güvendiğiniz Türk emlakçınızız.

Palm Beach County, 2020'den bu yana Amerika'nın en hızlı büyüyen ilçelerinden biridir. Citadel'in genel merkezinin Palm Beach'e taşınması, Goldman Sachs'ın West Palm Beach'teki hızlı genişlemesi ve New York ve California'dan finans ile teknoloji profesyonellerinin göçü bu pazarı tamamen yeniden şekillendirdi. Medyan ev değerleri 2020'den bu yana %50+ arttı. West Palm Beach kentsel çapadır; Westlake by Minto iç koridordaki fiyat-verimli yeni inşaat giriş noktasıdır.

Davie ve Weston, aile odaklı Türk alıcılar için Broward County'nin banliyö kalbidir. At sporları yaşam tarzı, golf bölgesi, en üst düzey kamu okulları (Weston'daki Cypress Bay High Ivy League'e öğrenci yetiştirir), Cleveland Clinic Florida (Weston kampüsü) ve dakikalar uzakta American Heritage School. Estates by Turnberry burada öne çıkan master plan topluluktur.

• Brickell: Miami'nin finans kalbi. Citadel + Goldman Sachs sabitli. Yürünebilir, kentsel, her şeye 5 dakikalık yürüyüş. $2M-$30M+ daireler. Profesyoneller ve yatırımcılar için en iyi.
• Miami Beach: South Beach'ten Mid-Beach'e Bal Harbour'a. İkonik, okyanus manzaralı, sanat odaklı (Faena, Perigon). Yaşam tarzı alıcıları ve ultra-lüks için en iyi.
• Sunny Isles Beach: Okyanus manzaralı markalı rezidanslar (St. Regis, Bentley). Rus / Azerbaycanlı / Türk topluluk merkezi. Aile odaklı okyanus manzaralı. Miami-Dade lüks pazarının zirvesi.

Mevcut Sunrise emsallerinde, Solterra by Lennar'da bir müstakil ev veya townhouse rahatlıkla aylık $3.800 – $5.500 kira ile kiralanır.

Mevcut Palm Beach County emsallerinde, Westlake by Minto Communities evleri Cypress / Indigo planları için aylık $2.800 – $4.200 ve The Woodlands'teki Indigo / Atlantic Collection planları için aylık $4.500 – $5.500 kira ile kiralanır.

Evet. Türk yatırımcı müşterilerimizin çoğu bir ABD mülkü satın alır ve ağırlıklı olarak Türkiye'de kalır. Tam mülk yönetimi sunuyoruz — kiracı yerleştirme, kira tahsili, bakım koordinasyonu, onarımlar, muhasebe ve vergi yılı desteği — böylece fiziksel olarak orada olmadan Güney Florida mülkünüzden kazanabilirsiniz. Westlake, Solterra ve Brickell condominium portföyümüzde özellikle popüler.

Karşılaştırılabilir pazarlardan tarihsel rakamlar:

• Lennar toplulukları (Davie, Plantation, Weston): Yıllık %5-7 değer artışı
• Palm Beach County: 2020'den bu yana %50+
• Markalı ultra-lüks (Bal Harbour / Sunny Isles): Büyük QE döngüleri sırasında %150-220 (St. Regis Bal Harbour +%180, Porsche Design +%220)
• Estates by Turnberry hedefi: 5-10 yıl içinde %150-200 (döngü başlangıcında giriş)

Geçmiş performans bir garanti değildir. Asla aşırı söz vermiyoruz; karar verme için akıllı bağlam sağlıyoruz.

En hızlı yol WhatsApp'tır:

• Selçuk bey: 786-686-0000 (broker, mortgage stratejisi, müzakere)
• Yeliz hanım: 786-686-1111 (baş emlakçı, okul yerleştirme, aile taşınma)
• E-posta: se@xuma.us
• Instagram: @xumaMiami

İlk danışmanlıklar her zaman ücretsizdir. Bütçenizi, takvimi, aile büyüklüğünü ve hedeflerinizi (yatırım vs ana ikamet vs vize yolu) söyleyin; size özel bir plan ile geri döneriz — istediğiniz takdirde Türkçe olarak.

Merkezimiz Miramar, Florida'dadır. Müşterilerle ofisimizde, herhangi bir projede sahada veya WhatsApp / Zoom üzerinden sanal olarak tanışıyoruz. Türkiye'den uçakla gelen Türk aileler için Miami, Boca Raton, West Palm Beach ve keşfetmek istediğiniz herhangi bir bölgeyi kapsayan tam çok günlük mülk turlarını koordine ediyoruz.

Evet. Anasayfadaki Miami Emlak AI asistanı Türkçe, İngilizce, Rusça, Arapça ve Azerice'de akıcıdır. Sohbeti açın, ne sorarsanız sorun — projeler, fiyatlar, okullar, mortgage'lar, vize, bölgeler — ve dürüst, hızlı bir yanıt alın. Araştırmadan eyleme geçmeye hazır olduğunuzda, AI sizi WhatsApp üzerinden Selçuk bey veya Yeliz hanım'a yönlendirecektir.