Florida'da Yabancı Uyruklu İpoteği — Türk Vatandaşları için Tam Rehber

WhatsApp hattımızda en çok sorulan tek soru: "Amerikan kredisi olmadan ABD'de ipotek alabilir miyim?"

Evet. Türk vatandaşları için yabancı uyruklu ipoteği rutin olarak kapatıyoruz. Borç verenler var, oranlar makul ve süreç — kağıt-yoğun olsa da — iyi geçilmiştir. Bu rehber gerçekte nasıl çalıştığını anlatır.

Yabancı uyruklu ipotek nedir?

Yabancı uyruklu ipoteği, aşağıdakilere sahip bir borçluya yapılan ABD gayrimenkul kredisidir:

• ABD vatandaşı veya daimi sakini değil
• ABD kredi puanı yok (FICO geçmişi yok)
• Genellikle ABD Sosyal Güvenlik Numarası yok
• ABD vizesi olabilir veya olmayabilir

Uzmanlaşmış borç verenler bu programları sunar çünkü altta yatan değerlendirmenin farklı olduğunu anlarlar. Geleneksel ABD ipotekleri FICO puanlarına, istihdam geliri doğrulamasına ve vergi beyannamelerine dayanır. Yabancı uyruklu programları varlıklara, banka ekstrelerine ve uluslararası kaynaklardan gelir kanıtına dayanır.

Kalifikasyon nasıl çalışır

Yabancı uyruklu programları genellikle gelir tabanlı yerine varlık tabanlıdır. Borç veren şunlara bakar:

1. Likit varlıklar — Türk, Avrupa ve ABD hesaplarındaki nakit ve yatırımlar 2. Fon kaynağı — paranın nereden geldiğinin kanıtı (işletme, miras, mülk satışı, çoklu yıl maaş) 3. Banka ekstreleri — genellikle birincil bankacılık ilişkinizden 12-24 ay 4. Uluslararası kredi referansı — bazen bir Türk bankasının iyi durumda müşteri olduğunuzu doğrulamasından kabul edilir 5. Mülk nakit akışı projeksiyonu — yatırım mülkleri için kira geliri projeksiyonu kalifikasyona yardımcı olur

IRS'den ITIN (Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarası) gerekir — bu vergi amaçları için Sosyal Güvenlik Numarasının yabancı uyruklu eşdeğeridir. Düzenli olarak ITIN başvurularını koordine ederiz; vermek 4-8 hafta sürer.

Peşinat ve oranlar

2026'da tipik yabancı uyruklu ipotek koşulları:

• Peşinat: Çoğu programda %25-30; daha düşük oranlı programlarda %35-40; çok güçlü borçlular için premium programlarda %20
• Kredi-değer oranı (LTV): %60-75
• Faiz oranı: Geleneksel ABD oranlarının tipik olarak %1-1,5 üzerinde. 2026 başı itibarıyla, geleneksel 30 yıllık sabit %6,5-7 civarında, dolayısıyla yabancı uyruklu oranları yaklaşık %7,5-8,25 arası
• Vade: 30 yıllık sabit ve 7/1 ARM en yaygın
• Kredi büyüklüğü: 200K USD minimum ila 5M+ jumbo programlarda

Gerçek örnek. Sunny Isles Beach'te 1.2M USD'lik bir daire. %30 peşin (360K USD). 30 yıllık sabit yabancı uyruklu %7,25. Kredi tutarı 840K USD. Aylık anapara + faiz: yaklaşık 5.732 USD. HOA, vergi ve sigorta ekleyin ve aylık toplam maliyet binaya bağlı olarak 7.800-9.200 USD.

Ön-inşaat için, çoğu yabancı uyruklu borç veren sadece teslimde finanse etmeyi taahhüt eder — inşaat döneminde değil. İnşaat sırasında depozitoları nakit ödersiniz; teslimde bakiyeyi finanse edersiniz.

Gerekli belgeler

İngilizce'ye çevirip toplamayı planlayın:

1. Türk pasaportu — tam renkli tarama, mevcut ve 6 ay içinde sona ermeyen 2. Vergi beyannameleri — son 2-3 yıl Türk vergi dosyaları, tercüme ve apostilli 3. Banka ekstreleri — birincil Türk bankanızdan 12-24 ay 4. Fon kaynağı mektubu — peşinatın + kapanış fonlarının nereden kaynaklandığını açıklayan 5. Uluslararası banka referansı — Türk bankanızdan ilişki süresini doğrulayan mektup 6. ITIN başvurusu veya mevcut ITIN 7. Mülk satın alma sözleşmesi 8. Sigorta bağlayıcı 9. Evlilik cüzdanı (varsa) — tercüme ve apostilli

Yabancı uyruklu borç verenlerin beş türü

Tüm "yabancı uyruklu" programları aynı değildir. Beş kategori ile çalışırız:

1. Ulusal banka programları

Büyük ABD bankaları (HSBC, Citibank, JP Morgan Private Bank) yüksek-net-değer borçlulara yabancı uyruklu programları sunar.

2. Özel banka programları

Butik özel bankalar (genellikle 5M+ USD AUM ilişki minimumları) premium yabancı uyruklu ipotek ürünleri sunar.

3. Portföy borç verenleri

Orta ölçekli ABD borç verenleri (Inter National Bank, BAC Florida Bank, vb.) yabancı uyruklu kreditörlüğünde uzmanlaşır ve kredileri kendi defterlerinde tutar.

4. Hard money / köprü borç verenleri

Hızlı kapanış senaryoları için kısa vadeli yüksek oranlı finansman.

5. Geliştirici finansmanı

Birkaç Florida geliştiricisi ön-inşaat birimlerinde kurum içi alıcı finansmanı sunar.

Vize Fırsatları sayfamızda E-2 ve EB-5 alıcılar için finansman bağlamı vardır.

Takvim

Bir yabancı uyruklu ipoteği genellikle 60-75 günde kapanır — geleneksel bir ABD ipoteğinden yaklaşık 30 gün daha uzun.

Yabancı uyruklu krediyi öldüren şey

Yaygın anlaşma-öldürücüler:

• Açıklanmamış büyük yatırımlar — başvuru sonrası 60 gün içinde banka ekstrelerinde
• Fon kaynağı boşlukları
• Eşleşmeyen imzalar pasaport, vergi beyannameleri ve kredi belgeleri arasında
• Mülk türü kısıtlamaları
• Off-shore işletmeden satın alma

Satış zamanında FIRPTA

FIRPTA (Yabancı Yatırım Gayrimenkul Vergisi Yasası), yabancı bir kişi ABD gayrimenkulü sattığında brüt satış fiyatının %15 federal stopajını gerektirir. Stopaj gerçek vergi değildir — gelecekteki vergi yükümlülüğüne karşı bir depozitodur.

Mülkiyet sırasında vergi hususları

Florida'nın eyalet gelir vergisi yoktur, bu önemlidir. Federal vergi kira gelirinde geçerlidir ancak büyük ölçüde aşağıdakiler tarafından mahsup edilir:

• İpotek faiz indirimi
• Mülk vergisi indirimi
• Amortisman (27,5 yıllık doğrusal program)
• İşletme gideri indirimleri

Nereden başlamalı

Borç veren araştırmasına başlamadan önce, belgelerinizi toplayın. Gördüğümüz bir numaralı gecikme, banka ekstreleri, vergi beyannameleri ve fon kaynağı belgelemesi düzenlenmeden borçluların kredi başvurusuna başlamasıdır.

Belge paketiniz hazır olduğunda, sizi durumunuza uygun 2-3 borç verenle bağlarız. WhatsApp gönderin — Türkçe veya İngilizce.