Часто задаваемые вопросы Miami Emlak

Miami Emlak (также известная как Xuma Miami) — турецко-американская консалтинговая фирма по недвижимости, переезду и инвестициям со штаб-квартирой в Miramar, Флорида. Основанная Selçuk и Yeliz Ertekin, мы имеем более 16 лет опыта на рынке недвижимости США, помогли более чем 150 турецким семьям-инвесторам и содействовали в получении более 70 виз США.

Atendemos todo el sur de Florida:

• Miami-Dade: Brickell, Sunny Isles Beach, Miami Beach, Aventura, Coral Gables, Bal Harbour, Surfside, Downtown Miami, Pinecrest, Key Biscayne, Bay Harbor Islands, Wynwood, Edgewater, Design District.
• Broward: Fort Lauderdale, Hollywood, Hallandale Beach, Pompano Beach, Davie, Weston, Sunrise, Plantation, Pembroke Pines, Miramar, Coral Springs.
• Condado de Palm Beach: Boca Raton, Delray Beach, West Palm Beach, Palm Beach, Palm Beach Gardens, Jupiter, Wellington, Lake Worth, Loxahatchee.

Если Вы ищете русскоязычного риелтора в Boca Raton, риелтора в West Palm Beach или русскоязычного риелтора в Palm Beach — да, это мы. Мы объезжаем весь этот коридор каждую неделю.

Yeliz Ertekin — соучредитель и ведущий риелтор Miami Emlak. Она лично сопровождает семьи на каждом шаге переезда: поступление K-12 в лучшие частные школы (American Heritage, Pine Crest, NSU University, Gulliver Prep, Carrollton, Westminster Christian, Saint Andrew's), перевод документов, открытие банковских счетов и коммунальных услуг, а также интеграция семьи в международное сообщество Южной Флориды.

Прямая линия: 786-686-1111. Instagram: @xumaMiami.

Selçuk Ertekin — соучредитель и главный брокер. Имея более 16 лет опыта на рынке недвижимости США, он возглавляет в команде переговоры, структурирование ипотеки и стратегию резидентства во Флориде. Он координирует ипотеку для иностранцев с нашими сертифицированными Lennar партнёрами, выстраивает последовательность резидентства, чтобы международные семьи получали плату за обучение по тарифу для резидентов (экономя более $80,000 на каждого ребёнка), и ведёт всю деловую сторону отношений.

Прямая линия: 786-686-0000. Эл. почта: se@xuma.us.

Наша команда свободно владеет турецким и английским, а наш ИИ-ассистент поддерживает турецкий, английский, испанский, русский (Русский), арабский (العربية) и азербайджанский (Azərbaycanca). Многие наши клиенты предпочитают вести всю сделку — от первого разговора до подписания на закрытии — на родном языке, и мы полностью это обеспечиваем.

Да. Иностранные покупатели — включая международных инвесторов — могут получить ипотеку в США без визы США, без проживания в США и без американской кредитной истории.

Наши партнёрские ипотечные брокеры, сертифицированные Lennar, специализируются на кредитах для иностранцев. Они занимаются:

• Покупатели с ITIN (индивидуальный налоговый идентификационный номер)
• Подтверждение дохода за рубежом
• Solicitantes sin historial crediticio en EE.UU.
• Solicitudes de no residentes

Стандартный первый взнос составляет 30–40%, но бронирование на этапе предстроительства может требовать всего 10% сегодня, с остатком к оплате при закрытии. Ставки для иностранцев сейчас начинаются от 4.5% APR через программу buy-down от Lennar (примерно на 2 процентных пункта ниже рынка). Мы организуем перевод документов, оформление IRS / W-8BEN и весь процесс от начала до конца.

Программа buy-down от Lennar — это снижение ипотечной ставки, оплачиваемое застройщиком. Lennar платит Вашему кредитору, чтобы субсидировать Вашу процентную ставку, снижая её примерно на 2 полных процентных пункта ниже текущего рынка.

Для международных и других иностранных инвесторов в Solterra by Lennar финансируемые ставки сейчас начинаются от 4.5% APR после buy-down. За весь срок 30-летней ипотеки на жильё стоимостью $700K это может сэкономить десятки тысяч долларов по сравнению со стандартными рыночными ставками.

Наши сертифицированные Lennar брокеры ведут процесс для иностранных покупателей от начала до конца, включая всю документацию на родном языке при необходимости.

В большинстве сделок по покупке жилья в США покупатель платит 5–6% от цены покупки в виде расходов на закрытие: комиссии за оформление, страхование титула, регистрация, налоги на передачу. Сейчас Lennar покрывает ВСЕ эти расходы на закрытие для покупателей в Solterra by Lennar в Sunrise.

Для типичного жилья стоимостью $700,000 это экономия от $30,000 до $45,000 по сравнению со стандартной нагрузкой расходов на закрытие. Этот стимул редкий и ограничен по времени: Lennar обычно сокращает стимулы, как только посёлок начинает сдаваться, поэтому зафиксировать его сегодня — значит склонить каждый рычаг стимула в свою пользу.

Текущие приблизительные диапазоны:

• Резиденты США (хороший кредит): ~4.9% APR
• Иностранные покупатели (стандарт): ~4.25% – 4.5% APR (с промо-программами / buy-down)
• Compradores extranjeros (sin buy-down): ~6% – 7% APR (sin programas promocionales)

Разница между 6.5% и 4.5% по ипотеке на $700K составляет примерно $850 в месяц, или более $300,000 за 30 лет. Buy-down от Lennar — один из самых сильных стимулов финансирования, доступных сейчас в Южной Флориде.

Для жилья на этапе предстроительства (например, Solterra со сдачей в октябре 2026) подача заявок и оформление ипотеки начинаются примерно за 45 дней до даты закрытия. Мы координируем весь график в зависимости от даты сдачи, чтобы не было спешки. Для покупателей за наличные всё ещё проще: перевод средств и закрытие, часто менее чем за три недели, как только объект готов к сдаче.

Предстроительство — это когда Вы бронируете жильё в строящемся посёлке до сдачи. Вы вносите бронирующий депозит 10% сегодня, и этот единственный депозит:

• (а) Закрепляет за Вами конкретное жильё (конкретный участок, планировка и фасад)
• (б) Фиксирует сегодняшнюю цену, даже если посёлок повысит цены при последующих запусках

Остаток выплачивается при закрытии, когда жильё построено и готово. Предстроительство — самая выгодная точка входа в планируемый посёлок Lennar или Minto: ранние бронирования получают лучшие участки, лучшие планировки и самые низкие базовые цены.

Пример: Solterra by Lennar в Sunrise сейчас строится, первые сдачи в октябре 2026. Те, кто бронирует сегодня, фиксируют свою цену и позволяют жилью строиться в течение следующих ~6 месяцев.

Политика отмены зависит от застройщика и проекта, но большинство бронирований на этапе предстроительства включают определённый период проверки, в течение которого депозит подлежит возврату. После этого периода депозит становится невозвратным. Selçuk детально разбирает с Вами каждый договор бронирования перед подписанием; никогда не торопите этот шаг.

Исторически — да, на растущих рынках. Посёлки Lennar в Davie, Plantation, Weston и Homestead стабильно показывали годовой рост стоимости 5–7%. Планируемые посёлки округа Palm Beach показали более 50% роста стоимости с 2020 года. Зафиксировать сегодняшнюю цену предстроительства, пока жильё строится само, — один из самых мощных способов создания капитала в недвижимости США, особенно для международных семей, которые ещё не являются резидентами США.

Инвесторская виза по договору E-2 позволяет гражданам стран, имеющих договорные соглашения с США (включая Türkiye), жить и работать в США через существенную инвестицию в действующий американский бизнес. Инвестор и его супруг(а)/дети могут жить в США, пока бизнес работает, со сроками визы, подлежащими продлению.

Мы помогли более чем 70 турецким семьям получить визы США, и многие из этих путей начались с покупки недвижимости плюс вспомогательный бизнес — обычно операция по аренде автомобилей через Turo, лимузин-сервис или аналогичный действующий бизнес, который удовлетворяет требованию E-2 об «активном бизнесе».

Наши партнёрские иммиграционные юристы предлагают бесплатные первичные консультации клиентам Miami Emlak, а Selçuk лично координирует сторону создания бизнеса. Недвижимость — это основа; бизнес — мост к визе.

USCIS не публикует фиксированный минимум, но на практике «существенная» обычно означает более $100,000 для сервисного бизнеса, при этом от $150,000 до $250,000 — распространённый комфортный диапазон для инвесторов. Инвестиция должна быть в реальный действующий бизнес (не только пассивную недвижимость). Мы можем структурировать бизнес и инвестицию так, чтобы дать Вашей заявке максимально прочную позицию.

American Heritage School широко считается одной из лучших частных школ K-12 США, со стабильными поступлениями в Ivy League (Harvard, Princeton, Yale, Columbia, Stanford, MIT, Duke, Penn, Cornell, Brown, Dartmouth) каждый год.

Её строгая программа на основе AP включает ветви pre-medicine, pre-law, pre-engineering и pre-IB. У American Heritage есть кампусы в Plantation (Broward) и Delray Beach (округ Palm Beach), что делает её доступной для семей, живущих рядом с нашими избранными проектами в Davie, Weston, Boca Raton, Lotus Edge и Estates by Turnberry.

Yeliz лично сопровождает семьи в визитах на кампус, экзамене ISEE, вступительных собеседованиях, стратегии рекомендаций и графике финансовой помощи.

Weston стабильно входит в число самых процветающих, безопасных и хорошо управляемых городов США. Cypress Bay High School — флагманская государственная старшая школа Weston — одна из самых результативных во Флориде и регулярно отправляет выпускников в Harvard, Yale, Princeton, Cornell, Penn и на программу с отличием University of Miami, без платы частной школы.

Для семей, рассматривающих Estates by Turnberry в Davie (который напрямую граничит с Weston), это означает доступ к государственному образованию, питающему Ivy League, без затрат более $40K в год на частную школу. Это огромное преимущество и в качестве жизни, и в деньгах.

Cleveland Clinic Florida (кампус Weston) — одна из самых высоко оценённых больниц США. Для семей, думающих на долгую перспективу:

• Медицинская помощь мирового уровня, в минутах от дома, если Вы живёте в Davie или Weston.
• Место медицинской ординатуры: ребёнок, окончивший медицинский факультет в University of Miami или Florida International University, может подать заявку на ординатуру в Cleveland Clinic Florida. Этот результат по-настоящему определяет жизнь и становится структурно возможным благодаря проживанию в этом коридоре.

Для инвесторов наличие больницы из топ-5 США так близко — это к тому же удобство и качество жизни, которое мало какие другие посёлки Южной Флориды могут предложить.

• University of Miami (UM) — медицинский факультет топ-40, №1 по офтальмологии (Bascom Palmer), формальное соглашение о студенческом обмене с Koç Üniversitesi.
• Florida International University (FIU) — большое сообщество турецких и азербайджанских студентов, инженерия и информатика высшего уровня, исследования R1.
• University of Florida (UF) — государственный университет топ-5 США, медицина/стоматология/бизнес высшего уровня (Warrington топ-25). Плата для резидентов Флориды ~$6,400/год.
• Florida State University (FSU) — facultad de derecho de primer nivel.
• Florida Atlantic University (FAU) — Boca Raton.
• Palm Beach Atlantic University (PBAU) — West Palm Beach.
• Подготовка к Ivy League — мы начинаем консультировать в 9-м или даже 8-м классе. Стратегия AP/IB, темп SAT/ACT, летние программы (HSSP, RSI, COSMOS), олимпиады, рекомендации, эссе для университетов.

Резиденты Флориды платят примерно $6,000 – $7,000 в год за обучение в лучших государственных университетах (UF, FSU, FIU, FAU), по сравнению с примерно $30,000 в год для студентов из других штатов.

Оформление резидентства Флориды в правильной юридической последовательности — покупка недвижимости, декларация основного места жительства, регистрация избирателя, водительские права, регистрация автомобиля, документы о налоговом резидентстве — экономит международной семье более $80,000 на каждого ребёнка за четырёхлетнее обучение в бакалавриате. К тому же во Флориде нет подоходного налога штата.

Selçuk выстраивает всю последовательность резидентства от начала до конца вместе с покупкой жилья.

Westlake — новейший планируемый город Флориды в округе Palm Beach, построенный отмеченным наградами девелопером Minto Communities. В минутах от West Palm Beach и Boca Raton, с прямым доступом к I-95 и Florida Turnpike.

Четыре коллекции жилья:

• Courtyard Collection (casas adosadas): desde los $300 mil medios, 3-4 habitaciones
• Cypress Collection (unifamiliares): desde los $400 mil, de 1-2 plantas
• Indigo Collection (unifamiliares): desde los $500 mil, 3-6 habitaciones
• Atlantic Collection (fincas): desde los $700 mil hasta $970K, 11 planos, exclusivamente en el enclave cerrado de lujo The Woodlands

11 моделей дизайна. Westlake Adventure Park (бассейн-лагуна с башенной горкой, BMX-памп-парк, бочче, киоски со снеками). Центр продаж 9,000 кв. футов, будущий Town Center, будущий Fieldhouse 4,200 кв. футов.

Ключевые финансовые преимущества: БЕЗ сборов CDD (экономия $2K-$4K/год). Скидка 3% Welcome Heroes™ для учителей, полицейских, пожарных, военных, медработников и госслужащих.

Читайте полную страницу проекта Westlake by Minto →

Solterra by Lennar — планируемый посёлок, который сейчас строится в Sunrise, Флорида, с первыми сдачами в октябре 2026 — всего через ~6 месяцев. Таунхаусы и многоквартирные дома по цене $569,990 – $833,990.

Мы называем её скрытой жемчужиной, потому что текущий набор стимулов по-настоящему редкий:

• 10% de enganche hoy fija el precio actual
• Buy-down de Lennar al 4.5% APR para inversionistas extranjeros (~2 puntos por debajo del mercado)
• Lennar оплачивает ВСЕ расходы на закрытие (типичная экономия $30K-$45K)

В 5 минутах от аутлета Sawgrass Mills, 15 минутах от аэропорта FLL, 35 минутах от Майами. Два клубных дома, бассейны в стиле резорта, спортзал. Аренда для инвесторов держится на уровне $3,800-$5,500/мес.

Читайте полную страницу проекта Solterra by Lennar →

Estates by Turnberry — единственный планируемый закрытый посёлок в Davie с полным набором удобств в стиле резорта и частным клубным домом рядом с просторными особняками на участках 1-2 акра. Построен легендарной Turnberry Associates (более 50 лет опыта). Шесть изысканных моделей по цене $1.58M – $2.6M.

Знаменитые соседи (Lionel Messi и David Beckham выбрали Davie / Southwest Ranches вместо плотности Майами). Прямая граница с Weston (Cypress Bay High, гольф-зона, спокойное благополучие). Cleveland Clinic Florida и American Heritage School в минутах.

Для контекста: сопоставимые планируемые посёлки в этом районе исторически демонстрировали сильный долгосрочный рост стоимости. Прошлые результаты не гарантируют будущих.

Читайте полную страницу проекта Estates by Turnberry →

• Lotus Edge (Boca Raton): изысканное предстроительство на воде, $3M-$15M. Школы A+, рядом American Heritage. Страница проекта →
• Faena Residences (Miami Beach): артистичная жизнь на берегу океана, $5M-$50M, от визионера Alan Faena. Скоро открывающаяся башня, привлекающая значительное внимание международного ультра-люкса. Страница проекта →
• St. Regis Residences (Sunny Isles Beach): брендовая пятизвёздочная жизнь, $4M-$25M, с легендарным сервисом дворецкого. Sunny Isles Beach — дом одного из крупнейших русского, азербайджанского и турецкого сообществ на побережье Южной Флориды. Страница проекта →
• Altamira by Lennar (Homestead): планируемые отдельные дома, $400K-$700K, с пакетом «Everything's Included» от Lennar. Одна из самых выгодных точек входа в новостройки Южной Флориды. Страница проекта →

Sunny Isles Beach — дом одного из крупнейших русского, азербайджанского и турецкого сообществ на побережье Южной Флориды. Культурная инфраструктура (рестораны, школы, места поклонения, профессиональные услуги) делает его более лёгкой точкой приземления для тех, кто впервые покупает в США из этих регионов. Район закреплён брендовыми резиденциями ультра-люкса (St. Regis, Bentley, Acqualina) и предлагает образ жизни на берегу океана, высоко оценённые школы и удобный доступ к Aventura Mall и Международному аэропорту Майами.

Boca Raton предлагает спокойный, благополучный и престижный семейный образ жизни, который международные семьи стабильно предпочитают. Гастрономия в Mizner Park, Town Center Mall, прекрасные пляжи, школы A+ и American Heritage Delray Beach в минутах. Florida Atlantic University находится в Boca, с платой по тарифу для резидентов. Boca — важный центр международного сообщества в округе Palm Beach, и да, мы Ваш надёжный русскоязычный риелтор в Boca Raton.

Округ Palm Beach был одним из самых быстрорастущих в США с 2020 года. Переезд штаб-квартиры Citadel, стремительное расширение Goldman Sachs в West Palm Beach и миграция специалистов из финансов и технологий из Нью-Йорка и Калифорнии полностью преобразили этот рынок. Медианная стоимость жилья выросла более чем на 50% с 2020 года. West Palm Beach — городской якорь; Westlake by Minto — самая выгодная точка входа в новостройки вглубь материка.

Davie и Weston — пригородное сердце округа Broward для семейно-ориентированных покупателей. Конный образ жизни, гольф-зона, лучшие государственные школы (Cypress Bay High в Weston питает Ivy League), Cleveland Clinic Florida (кампус Weston) и American Heritage School в минутах. Estates by Turnberry — выдающийся планируемый посёлок здесь.

• Brickell: финансовое сердце Майами. Закреплён Citadel и Goldman Sachs. Пешеходный, городской, в 5 минутах ходьбы от всего. Квартиры $2M-$30M+. Идеален для профессионалов и инвесторов.
• Miami Beach: от South Beach до Mid-Beach и Bal Harbour. Культовый, на берегу океана, движимый искусством (Faena, Perigon). Идеален для покупателей образа жизни и ультра-люкса.
• Sunny Isles Beach: брендовые резиденции на берегу океана (St. Regis, Bentley). Центр русского / азербайджанского / турецкого сообществ. Семейно-ориентированный океанский фронт. Вершина рынка люкса Miami-Dade.

Согласно текущим сопоставимым объектам в Sunrise, отдельный дом или таунхаус в Solterra by Lennar комфортно сдаётся за $3,800 – $5,500 в месяц.

Согласно текущим сопоставимым объектам округа Palm Beach, дома Westlake by Minto Communities сдаются за $2,800 – $4,200/мес для планировок Cypress / Indigo и за $4,500 – $5,500/мес для планировок Indigo / Atlantic Collection в The Woodlands.

Да. Многие наши клиенты-инвесторы покупают недвижимость в США и в основном остаются за рубежом. Мы предлагаем комплексное управление недвижимостью — подбор арендаторов, сбор арендной платы, координацию обслуживания, ремонт, бухгалтерию и поддержку в налоговый период — чтобы Вы могли владеть и зарабатывать на своей недвижимости в Южной Флориде, не присутствуя физически. Это особенно популярно для Westlake, Solterra и нашего портфеля квартир в Brickell.

Исторические цифры по сопоставимым рынкам:

• Посёлки Lennar (Davie, Plantation, Weston): 5-7% годового роста стоимости
• Округ Palm Beach: более 50% с 2020 года
• Ultra-lujo de marca (Bal Harbour / Sunny Isles): 150-220% durante los grandes ciclos de QE (St. Regis Bal Harbour +180%, Porsche Design +220%)
• Estates by Turnberry — для контекста: сопоставимые посёлки исторически демонстрировали сильный долгосрочный рост стоимости. Прошлые результаты не гарантируют будущих.

Прошлые результаты не являются гарантией. Мы никогда не обещаем лишнего; мы предлагаем разумный контекст для принятия решений.

Самый быстрый способ — WhatsApp:

• Selçuk: 786-686-0000 (брокер, ипотечная стратегия, переговоры)
• Yeliz: 786-686-1111 (ведущий риелтор, поступление в школы, переезд семьи)
• Correo: se@xuma.us
• Instagram: @xumaMiami

Первичные консультации всегда бесплатны. Расскажите нам Ваш бюджет, сроки, размер семьи и цели (инвестиции vs. основное жильё vs. путь к визе), и мы ответим Вам индивидуальным планом, на русском, если предпочитаете.

Наша штаб-квартира находится в Miramar, Флорида. Мы обслуживаем клиентов в нашем офисе, на площадке любого проекта или виртуально через WhatsApp / Zoom. Для семей, прилетающих из-за рубежа, мы организуем многодневные туры по объектам, охватывающие Майами, Boca Raton, West Palm Beach и любой конкретный район, который Вы хотите изучить.

Да. ИИ-ассистент Miami Emlak на главной странице свободно владеет турецким, английским, испанским, русским, арабским и азербайджанским. Откройте чат, спросите что угодно — проекты, цены, школы, ипотека, виза, районы — и получите честный и быстрый ответ. Когда будете готовы перейти от изучения к действию, ИИ свяжет Вас с Selçuk или Yeliz через WhatsApp.