Preguntas Frecuentes de Miami Emlak

Miami Emlak (también conocida como Xuma Miami) es una firma turco-americana de asesoría en bienes raíces, reubicación e inversión, con sede en Miramar, Florida. Fundada por Selçuk y Yeliz Ertekin, contamos con más de 16 años en bienes raíces de EE.UU., hemos ayudado a más de 150 familias turcas inversionistas y hemos asistido en más de 70 visas estadounidenses.

Atendemos todo el sur de Florida:

• Miami-Dade: Brickell, Sunny Isles Beach, Miami Beach, Aventura, Coral Gables, Bal Harbour, Surfside, Downtown Miami, Pinecrest, Key Biscayne, Bay Harbor Islands, Wynwood, Edgewater, Design District.
• Broward: Fort Lauderdale, Hollywood, Hallandale Beach, Pompano Beach, Davie, Weston, Sunrise, Plantation, Pembroke Pines, Miramar, Coral Springs.
• Condado de Palm Beach: Boca Raton, Delray Beach, West Palm Beach, Palm Beach, Palm Beach Gardens, Jupiter, Wellington, Lake Worth, Loxahatchee.

Si busca un agente de bienes raíces turco en Boca Raton, un Türk emlakçı West Palm Beach o un Türkçe konuşan emlakçı Palm Beach: sí, somos nosotros. Recorremos todo este corredor cada semana.

Yeliz hanım (Yeliz Ertekin) es cofundadora y agente principal de Miami Emlak. Acompaña personalmente a las familias en cada paso de la reubicación: colocación escolar K-12 en los mejores colegios privados (American Heritage, Pine Crest, NSU University, Gulliver Prep, Carrollton, Westminster Christian, Saint Andrew's), traducción de documentos, apertura de cuentas bancarias y servicios, e integración familiar en la comunidad turca del sur de Florida.

Línea directa: 786-686-1111. Instagram: @xumaMiami.

Selçuk bey (Selcuk Ertekin) es cofundador y broker principal. Con más de 16 años en bienes raíces de EE.UU., lidera la negociación, la estructuración de hipotecas y la estrategia de residencia en Florida del equipo. Coordina las hipotecas para extranjeros con nuestros socios certificados por Lennar, estructura la secuencia de residencia para que las familias turcas capten la matrícula universitaria estatal (ahorrando más de $80,000 por hijo) y gestiona todo el lado comercial de la relación.

Línea directa: 786-686-0000. Correo: se@xuma.us.

Nuestro equipo domina el turco y el inglés, y nuestro asistente de IA admite turco, inglés, español, ruso (Русский), árabe (العربية) y azerbaiyano (Azərbaycanca). Muchos de nuestros clientes turcos prefieren manejar toda la transacción —desde la primera conversación hasta la firma de cierre— en turco, y lo acomodamos plenamente.

Sí. Los compradores extranjeros —incluidos los inversionistas turcos— pueden obtener hipotecas en EE.UU. sin visa estadounidense, sin residencia en EE.UU. y sin historial crediticio estadounidense.

Nuestros corredores hipotecarios asociados, certificados por Lennar, se especializan en préstamos para extranjeros. Gestionan:

• Compradores con ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente)
• Verificación de ingresos con base en Türkiye
• Solicitantes sin historial crediticio en EE.UU.
• Solicitudes de no residentes

El enganche estándar es del 30-40%, pero las reservas de preconstrucción pueden requerir apenas un 10% hoy, con el saldo a pagar al cierre. Las tasas para extranjeros comienzan actualmente desde tan solo 4.5% APR mediante el programa buy-down de Lennar (aproximadamente 2 puntos porcentuales por debajo del mercado). Coordinamos la traducción de documentos al turco, el papeleo del IRS / W-8BEN y todo el proceso de principio a fin.

El programa buy-down de Lennar es una reducción de la tasa hipotecaria pagada por el constructor. Lennar paga a su prestamista para subvencionar su tasa de interés, bajándola aproximadamente 2 puntos porcentuales completos por debajo del mercado actual.

Para los inversionistas turcos y otros extranjeros en Solterra by Lennar, las tasas financiadas comienzan actualmente desde tan solo 4.5% APR tras el buy-down. A lo largo de una hipoteca a 30 años sobre una vivienda de $700K, esto puede ahorrar decenas de miles de dólares frente a las tasas estándar del mercado.

Nuestros corredores certificados por Lennar gestionan el proceso para compradores extranjeros de principio a fin, incluida toda la documentación en turco si se prefiere.

En la mayoría de las compras de vivienda en EE.UU., el comprador paga del 5 al 6% del precio de compra en costos de cierre: comisiones de originación, seguro de título, registro, impuestos de transferencia. Lennar cubre actualmente TODOS estos costos de cierre para los compradores en Solterra by Lennar en Sunrise.

En una vivienda típica de $700,000, esto representa un ahorro de $30,000 a $45,000 frente a la carga estándar de costos de cierre. Este incentivo es poco común y por tiempo limitado: Lennar suele reducir los incentivos una vez que una comunidad comienza a entregar, así que asegurarlo hoy inclina cada palanca de incentivo a su favor.

Rangos aproximados actuales:

• Residentes de EE.UU. (buen crédito): ~4.9% APR
• Compradores extranjeros (estándar): ~4.25% – 4.5% APR (con programas promocionales / buy-down)
• Compradores extranjeros (sin buy-down): ~6% – 7% APR (sin programas promocionales)

La diferencia entre 6.5% y 4.5% sobre una hipoteca de $700K es de aproximadamente $850 al mes, o más de $300,000 a lo largo de 30 años. El buy-down de Lennar es uno de los incentivos de financiamiento más fuertes disponibles actualmente en el sur de Florida.

Para las viviendas en preconstrucción (p. ej., Solterra con entrega en octubre de 2026), las solicitudes y el trámite hipotecario comienzan aproximadamente 45 días antes de la fecha de cierre. Coordinamos todo el calendario en función de la fecha de entrega para que no haya prisas. Los compradores al contado lo tienen aún más sencillo: transferencia y cierre, a menudo en menos de tres semanas una vez que la entrega está lista.

La preconstrucción es cuando usted reserva una vivienda en una comunidad que se está construyendo, antes de la entrega. Paga un depósito de reserva del 10% hoy, y ese único depósito:

• (a) Asegura su vivienda específica (lote, plano y elevación específicos)
• (b) Fija el precio de hoy, incluso si la comunidad sube los precios en lanzamientos posteriores

El saldo restante se paga al cierre, cuando la vivienda está construida y lista. La preconstrucción es el punto de entrada más poderoso a una comunidad planificada de Lennar o Minto: las reservas tempranas obtienen los mejores lotes, los mejores planos y los precios base más bajos.

Ejemplo: Solterra by Lennar en Sunrise se está construyendo actualmente, con las primeras entregas en octubre de 2026. Quienes reservan hoy aseguran su precio y dejan que la vivienda se construya durante los próximos ~6 meses.

Las políticas de cancelación varían según el constructor y el proyecto, pero la mayoría de las reservas de preconstrucción incluyen un período de inspección definido durante el cual el depósito es reembolsable. Después de ese período, el depósito pasa a ser no reembolsable. Selçuk bey revisa cada contrato de reserva con usted en detalle antes de firmar; nunca apresure este paso.

Históricamente sí, en mercados en crecimiento. Las comunidades de Lennar en Davie, Plantation, Weston y Homestead han ofrecido de forma constante una valorización anual del 5 al 7%. Las comunidades planificadas del condado de Palm Beach han mostrado más del 50% de valorización desde 2020. Fijar el precio de preconstrucción de hoy mientras la vivienda se construye sola es una de las jugadas de creación de patrimonio más poderosas en los bienes raíces de EE.UU., particularmente para las familias turcas que aún no son residentes estadounidenses.

La Visa de Inversionista por Tratado E-2 permite a los nacionales de países con acuerdos de tratado con EE.UU. (incluida Türkiye) vivir y trabajar en EE.UU. mediante una inversión sustancial en un negocio estadounidense en funcionamiento. El inversionista y su cónyuge/hijos pueden vivir en EE.UU. mientras el negocio opere, con términos de visa renovables.

Hemos ayudado a más de 70 familias turcas a obtener visas estadounidenses, y muchos de esos caminos comenzaron con la compra de una propiedad más un negocio de apoyo —típicamente una operación de alquiler de autos Turo, un servicio de limusinas o un negocio operativo similar que satisface el requisito de "negocio activo" de la E-2.

Nuestros abogados de inmigración asociados ofrecen consultas iniciales gratuitas a los clientes de Miami Emlak, y Selçuk bey coordina personalmente el lado del establecimiento del negocio. Los bienes raíces son el núcleo; el negocio es el puente hacia la visa.

USCIS no publica un mínimo fijo, pero en la práctica "sustancial" suele significar más de $100,000 para negocios de servicios, siendo de $150,000 a $250,000 un rango cómodo común para los inversionistas turcos. La inversión debe realizarse en un negocio real y en funcionamiento (no solo bienes raíces pasivos). Podemos estructurar el negocio y la inversión para dar a su solicitud la posición más sólida posible.

American Heritage School es considerada ampliamente uno de los mejores colegios privados K-12 de Estados Unidos, con admisiones constantes a la Ivy League (Harvard, Princeton, Yale, Columbia, Stanford, MIT, Duke, Penn, Cornell, Brown, Dartmouth) cada año.

Su riguroso plan de estudios basado en AP incluye ramas pre-medicina, pre-derecho, pre-ingeniería y pre-IB. American Heritage tiene campus en Plantation (Broward) y Delray Beach (condado de Palm Beach), lo que la hace accesible para las familias que viven cerca de nuestros proyectos destacados en Davie, Weston, Boca Raton, Lotus Edge y Estates by Turnberry.

Yeliz hanım guía personalmente a las familias en las visitas al campus, el examen ISEE, las entrevistas de admisión, la estrategia de recomendaciones y el cronograma de ayuda financiera.

Weston se ubica de forma constante entre las ciudades más prósperas, seguras y mejor administradas de Estados Unidos. Cypress Bay High School —la escuela secundaria pública insignia de Weston— es una de las de mayor rendimiento de Florida y envía graduados de forma rutinaria a Harvard, Yale, Princeton, Cornell, Penn y al programa de honores de la University of Miami, sin matrícula de colegio privado.

Para las familias que consideran Estates by Turnberry en Davie (que comparte frontera directa con Weston), esto significa acceso a una educación pública que alimenta la Ivy League sin el costo de más de $40K al año de un colegio privado. Es una enorme ventaja de calidad de vida y de dinero.

Cleveland Clinic Florida (campus de Weston) es uno de los hospitales mejor clasificados de EE.UU. Para las familias que piensan a largo plazo:

• Atención médica de clase mundial, a minutos de casa si vive en Davie o Weston.
• Destino de residencia médica: un hijo que complete la facultad de medicina en la University of Miami o Florida International University puede solicitar la residencia en Cleveland Clinic Florida. Ese resultado es genuinamente determinante en la vida y se hace posible estructuralmente al vivir en este corredor.

Para los inversionistas, tener un hospital top-5 de EE.UU. tan cerca es además una comodidad de calidad de vida que pocas otras comunidades del sur de Florida pueden igualar.

• University of Miami (UM) — facultad de medicina top-40, #1 en oftalmología (Bascom Palmer), acuerdo formal de intercambio estudiantil con Koç Üniversitesi.
• Florida International University (FIU) — gran comunidad de estudiantes turcos y azerbaiyanos, ingeniería e informática de primer nivel, investigación R1.
• University of Florida (UF) — universidad pública top-5 de EE.UU., medicina/odontología/negocios de primer nivel (Warrington top-25). Matrícula con residencia de Florida ~$6,400/año.
• Florida State University (FSU) — facultad de derecho de primer nivel.
• Florida Atlantic University (FAU) — Boca Raton.
• Palm Beach Atlantic University (PBAU) — West Palm Beach.
• Preparación para la Ivy League — comenzamos a asesorar en 9º o incluso 8º grado. Estrategia AP/IB, ritmo del SAT/ACT, programas de verano (HSSP, RSI, COSMOS), competencias, recomendaciones, ensayos universitarios.

Los residentes de Florida pagan aproximadamente $6,000 – $7,000 al año en matrícula en las mejores universidades públicas (UF, FSU, FIU, FAU), frente a aproximadamente $30,000 al año para los estudiantes de fuera del estado.

Establecer la residencia en Florida en la secuencia legal correcta —compra inmobiliaria, declaración de residencia principal, registro de votante, licencia de conducir, registro vehicular, documentación de residencia fiscal— le ahorra a una familia turca más de $80,000 por hijo a lo largo de un título de pregrado de 4 años. Florida tampoco tiene impuesto estatal sobre la renta.

Selçuk bey estructura toda la secuencia de residencia de principio a fin junto con la compra de la vivienda.

Westlake es la flamante ciudad planificada de Florida en el condado de Palm Beach, construida por el galardonado desarrollador Minto Communities. A minutos de West Palm Beach y Boca Raton, con acceso directo a la I-95 y la Florida Turnpike.

Cuatro colecciones de vivienda:

• Courtyard Collection (casas adosadas): desde los $300 mil medios, 3-4 habitaciones
• Cypress Collection (unifamiliares): desde los $400 mil, de 1-2 plantas
• Indigo Collection (unifamiliares): desde los $500 mil, 3-6 habitaciones
• Atlantic Collection (fincas): desde los $700 mil hasta $970K, 11 planos, exclusivamente en el enclave cerrado de lujo The Woodlands

11 modelos de diseño. Westlake Adventure Park (piscina tipo laguna con tobogán de torre, parque de BMX pump, bocce, puestos de snacks). Centro de ventas de 9,000 pies cuadrados, futuro Town Center, futuro Fieldhouse de 4,200 pies cuadrados.

Ventajas financieras clave: SIN cuotas CDD (ahorra $2K-$4K/año). Descuento del 3% Welcome Heroes™ para maestros, policías, bomberos, militares, personal de salud y empleados públicos.

Lea la página completa del proyecto Westlake by Minto →

Solterra by Lennar es una comunidad planificada que se está construyendo actualmente en Sunrise, Florida, con las primeras entregas en octubre de 2026 —a solo ~6 meses. Las casas adosadas y multifamiliares tienen precios de $569,990 – $833,990.

La llamamos una joya escondida porque el conjunto de incentivos actual es genuinamente poco común:

• 10% de enganche hoy fija el precio actual
• Buy-down de Lennar al 4.5% APR para inversionistas extranjeros (~2 puntos por debajo del mercado)
• Lennar paga TODOS los costos de cierre (ahorro típico de $30K-$45K)

A 5 minutos del outlet Sawgrass Mills, 15 minutos del aeropuerto FLL, 35 minutos de Miami. Dos clubhouses, piscinas tipo resort, gimnasio. Las rentas para inversionistas soportan $3,800-$5,500/mes.

Lea la página completa del proyecto Solterra by Lennar →

Estates by Turnberry es la única comunidad planificada y cerrada de Davie que ofrece amenidades completas tipo resort y un clubhouse privado junto a amplias fincas tipo mansión en lotes de 1-2 acres. Construida por la legendaria Turnberry Associates (más de 50 años de trayectoria). Seis distinguidos modelos con precios de $1.58M – $2.6M.

Vecinos célebres (Lionel Messi y David Beckham eligieron Davie / Southwest Ranches por encima de la densidad de Miami). Frontera directa con Weston (Cypress Bay High, zona de golf, riqueza tranquila). Cleveland Clinic Florida y American Heritage School a minutos.

Valorización objetivo: 150-200% en 5-10 años.

Lea la página completa del proyecto Estates by Turnberry →

• Lotus Edge (Boca Raton): preconstrucción sofisticada frente al agua, $3M-$15M. Colegios A+, cerca de American Heritage. Página del proyecto →
• Faena Residences (Miami Beach): vida artística frente al mar, $5M-$50M, del visionario Alan Faena. Torre próxima a estrenarse que atrae considerable atención de ultra-lujo turca e internacional. Página del proyecto →
• St. Regis Residences (Sunny Isles Beach): vida de marca de cinco estrellas, $4M-$25M, con el legendario Servicio de Mayordomo. Sunny Isles Beach alberga una de las mayores comunidades rusa, azerbaiyana y turca del litoral del sur de Florida. Página del proyecto →
• Altamira by Lennar (Homestead): unifamiliares planificados, $400K-$700K, con el paquete "Everything's Included" de Lennar. Uno de los puntos de entrada de obra nueva más rentables del sur de Florida. Página del proyecto →

Sunny Isles Beach alberga una de las mayores comunidades rusa, azerbaiyana y turca del litoral del sur de Florida. La infraestructura cultural (restaurantes, colegios, lugares de culto, servicios profesionales) la convierte en un aterrizaje más fácil para los compradores primerizos de EE.UU. de esas regiones. El vecindario está anclado por residencias de marca de ultra-lujo (St. Regis, Bentley, Acqualina) y ofrece estilo de vida frente al mar, colegios mejor clasificados y cómodo acceso al Aventura Mall y al Aeropuerto Internacional de Miami.

Boca Raton ofrece un estilo de vida tranquilo, próspero y de prestigio familiar que las familias turcas favorecen de forma constante. Gastronomía en Mizner Park, Town Center Mall, hermosas playas, colegios A+ y American Heritage Delray Beach a minutos. Florida Atlantic University está en Boca, con matrícula universitaria estatal. Boca es un importante centro de la comunidad turca en el condado de Palm Beach, y sí, somos su agente de bienes raíces turco de confianza en Boca Raton.

El condado de Palm Beach ha sido uno de los de más rápido crecimiento de Estados Unidos desde 2020. El traslado de la sede de Citadel, la rápida expansión de Goldman Sachs en West Palm Beach y la migración de profesionales de finanzas y tecnología desde Nueva York y California han transformado por completo este mercado. Los valores medios de la vivienda han subido más del 50% desde 2020. West Palm Beach es el ancla urbana; Westlake by Minto es el punto de entrada de obra nueva más rentable tierra adentro.

Davie y Weston son el corazón suburbano del condado de Broward para los compradores turcos orientados a la familia. Estilo de vida ecuestre, zona de golf, las mejores escuelas públicas (Cypress Bay High en Weston alimenta la Ivy League), Cleveland Clinic Florida (campus de Weston) y American Heritage School a minutos. Estates by Turnberry es la comunidad planificada destacada aquí.

• Brickell: el corazón financiero de Miami. Anclado por Citadel y Goldman Sachs. Caminable, urbano, a 5 minutos a pie de todo. Condominios de $2M-$30M+. Ideal para profesionales e inversionistas.
• Miami Beach: de South Beach a Mid-Beach a Bal Harbour. Icónica, frente al mar, impulsada por el arte (Faena, Perigon). Ideal para compradores de estilo de vida y ultra-lujo.
• Sunny Isles Beach: residencias de marca frente al mar (St. Regis, Bentley). Centro de la comunidad rusa / azerbaiyana / turca. Frente al mar orientado a la familia. La cima del mercado de lujo de Miami-Dade.

Según los comparables actuales de Sunrise, una vivienda unifamiliar o adosada en Solterra by Lennar se alquila cómodamente entre $3,800 y $5,500 al mes.

Según los comparables actuales del condado de Palm Beach, las viviendas de Westlake by Minto Communities se alquilan entre $2,800 y $4,200/mes para los planos Cypress / Indigo, y entre $4,500 y $5,500/mes para los planos Indigo / Atlantic Collection en The Woodlands.

Sí. Muchos de nuestros clientes inversionistas turcos compran una propiedad en EE.UU. y permanecen principalmente en Türkiye. Ofrecemos administración integral de propiedades —colocación de inquilinos, cobro de rentas, coordinación de mantenimiento, reparaciones, contabilidad y soporte para el año fiscal— para que pueda poseer y rentabilizar su propiedad del sur de Florida sin estar físicamente presente. Es especialmente popular para Westlake, Solterra y nuestra cartera de condominios en Brickell.

Cifras históricas de mercados comparables:

• Comunidades de Lennar (Davie, Plantation, Weston): 5-7% de valorización anual
• Condado de Palm Beach: más del 50% desde 2020
• Ultra-lujo de marca (Bal Harbour / Sunny Isles): 150-220% durante los grandes ciclos de QE (St. Regis Bal Harbour +180%, Porsche Design +220%)
• Objetivo de Estates by Turnberry: 150-200% en 5-10 años (entrando al inicio del ciclo)

El rendimiento pasado no es una garantía. Nunca prometemos de más; ofrecemos un contexto inteligente para la toma de decisiones.

La forma más rápida es WhatsApp:

• Selçuk bey: 786-686-0000 (broker, estrategia hipotecaria, negociación)
• Yeliz hanım: 786-686-1111 (agente principal, colocación escolar, reubicación familiar)
• Correo: se@xuma.us
• Instagram: @xumaMiami

Las consultas iniciales siempre son gratuitas. Cuéntenos su presupuesto, calendario, tamaño de familia y objetivos (inversión vs. residencia principal vs. vía de visa), y le responderemos con un plan a medida, en turco si lo prefiere.

Tenemos nuestra sede en Miramar, Florida. Atendemos a los clientes en nuestra oficina, en el sitio de cualquier proyecto, o de forma virtual por WhatsApp / Zoom. Para las familias turcas que vuelan desde Türkiye, coordinamos recorridos de propiedades de varios días que abarcan Miami, Boca Raton, West Palm Beach y cualquier vecindario específico que desee explorar.

Sí. El asistente de IA de Miami Emlak en la página de inicio domina el turco, el inglés, el español, el ruso, el árabe y el azerbaiyano. Abra el chat, pregunte lo que quiera —proyectos, precios, colegios, hipotecas, visa, vecindarios— y obtenga una respuesta honesta y rápida. Cuando esté listo para pasar de la investigación a la acción, la IA lo conectará con Selçuk bey o Yeliz hanım por WhatsApp.